Rénovation d'appartement : chiffrer juste, respecter la copropriété

En appartement, le chantier dépend aussi de l'immeuble : règlement de copropriété, autorisations, diagnostics, accès, horaires. Autant de points à régler avant le chiffrage, pas après.

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Mis à jour le 25 octobre 2026

Rénover un appartement, c’est rénover dans un immeuble. Avant de chiffrer : savoir quels postes touchent une partie commune (mur porteur, colonne, façade, fenêtres) et exigent un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 ; commander le repérage amiante avant travaux si l’immeuble date d’avant 1997 ; sortir le constat plomb si le logement date d’avant 1949 ; vérifier que le devis applique la TVA à 10 % sur un logement de plus de deux ans. Martto chiffre ensuite chaque poste au prix du marché, puis une seule entreprise vérifiée s’engage sur ce prix.

Ce qui dépend de l’immeuble, pas de vous

Le règlement de copropriété désigne les parties privatives et communes, fixe la destination de l’immeuble et peut imposer un modèle de fenêtres ou des horaires de travaux. Vous en avez reçu une copie à l’achat ; le syndic peut en fournir une autre.
Les parties communes : gros œuvre, canalisations collectives même lorsqu’elles traversent votre lot, gaines, façade. Les travaux qui les affectent, ou qui modifient l’aspect extérieur, doivent être autorisés par l’assemblée générale avant le démarrage, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). La demande se fait au syndic par lettre recommandée, avant l’envoi des convocations, qui partent au moins 21 jours avant l’assemblée. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser à la place de l’assemblée.
La mairie : fenêtres d’un autre modèle ou d’une autre couleur, création d’ouverture, volets, unité de climatisation visible : déclaration préalable (Code de l’urbanisme, article R421-17), instruite en 1 mois, 2 mois en abords de monument historique où l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est requis.
La logistique : ascenseur, escalier, stationnement, benne, protection des parties communes. À Paris, une benne ou un échafaudage sur la voie publique passe par une demande d’emprise sur le téléservice CITE, au nom du propriétaire, au moins un mois avant, avec redevance.

Les postes les plus fréquents, et ce qu’ils impliquent

Redistribution des pièces (cloisons non porteuses : libre ; mur porteur : vote et étude de structure), mise aux normes de l’électricité, réfection de la plomberie (sans déplacer les colonnes communes), cuisine et salle de bains, sols, menuiseries intérieures, peintures. Dans l’ancien, deux postes sont souvent sous-estimés : l’isolation phonique entre logements, car un sol moins isolant que l’original peut être contesté par le voisin du dessous comme atteinte à ses droits, et la ventilation, à repenser dès qu’on ferme ou qu’on étanche des menuiseries. Nos fourchettes de prix par poste sont sur prix d’une rénovation d’appartement.

Les diagnostics avant travaux

Amiante, immeubles d’avant 1997. Le propriétaire qui commande des travaux doit faire réaliser un repérage amiante avant travaux par un opérateur certifié (Code du travail, articles L4412-2 et R4412-97 et suivants ; arrêté du 16 juillet 2019) et le transmettre aux entreprises dès la consultation. Il porte sur les matériaux que le chantier va toucher : colles de carrelage, dalles de sol, enduits, conduits.
Plomb, logements d’avant 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb reçu à l’achat ou à la location doit être remis à l’entreprise ; au-dessus de 1 mg/cm² sur des revêtements dégradés, les travaux ne doivent entraîner aucune dissémination de poussières, et les jeunes enfants et femmes enceintes doivent être tenus à l’écart.

Ces deux repérages se comptent en semaines : ils se commandent à la signature du devis, pas la veille du chantier.

Ce qui change à Paris, dans les Yvelines et les Hauts-de-Seine

Paris. Horaires des travaux bruyants fixés par l’arrêté préfectoral du 29 octobre 2001 : interdits avant 7 h et après 22 h en semaine, avant 8 h et après 20 h le samedi, et les dimanches et jours fériés. Le PLU bioclimatique approuvé en novembre 2024 interdit les dispositifs extérieurs de climatisation sur les bâtiments et renforce la protection patrimoniale de nombreux immeubles ; règlement consultable sur regles-urbanisme.paris.fr. Une part importante du bâti est d’avant 1949 (plomb) et d’avant 1997 (amiante).
Yvelines et Hauts-de-Seine. Horaires de bruit fixés par arrêté municipal ou préfectoral, à demander en mairie ; nombreux secteurs en abords de monuments historiques (Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Boulogne, Neuilly…) où la déclaration préalable passe à 2 mois avec accord de l’ABF. Un chantier qui ne respecte pas l’arrêté bruit s’expose à une amende pouvant atteindre 1 500 € et à une interruption sur injonction du maire.

Voir aussi nos pages courtier travaux à Paris, Yvelines et Hauts-de-Seine.

TVA : 10 % dans la plupart des cas

Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien d’un logement achevé depuis plus de deux ans relèvent du taux de 10 % (CGI, article 279-0 bis) ; les travaux de rénovation énergétique éligibles, du taux de 5,5 %. Depuis le 1er mars 2025, l’attestation n’est plus exigée : une mention sur le devis ou la facture, que vous certifiez, suffit, et vous conservez le document jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant les travaux. Restent à 20 % les matériaux que vous achetez vous-même (seule la pose est alors à taux réduit) et les travaux qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 % ou surélèvent le bâtiment. Si le taux réduit a été appliqué à tort sur votre certification, vous pouvez être tenu de participer au rappel de TVA.

Avant de lancer ce projet : la checklist

Relire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; repérer les clauses sur les fenêtres, les sols et les horaires.
Faire établir une note de bureau d’études pour tout mur ou plancher à modifier.
Commander le repérage amiante (immeuble d’avant 1997) et sortir le constat plomb (logement d’avant 1949).
Chiffrer le projet poste par poste au prix du marché, en séparant les postes qui touchent aux parties communes.
Écrire au syndic en recommandé, avant l’envoi des convocations, avec descriptif, plans, étude, devis et attestations d’assurance de l’entreprise ; déposer la déclaration préalable en mairie en parallèle.
Attendre la notification du procès-verbal et les deux mois de contestation (article 42) avant de signer le devis définitif.
Demander l’emprise de voirie (Paris : CITE, un mois minimum) et la puissance électrique si nécessaire.
Vérifier sur le devis : attestation d’assurance décennale jointe (Code des assurances, article L243-2) avec l’activité et la période de validité, taux de TVA, délai d’exécution, évacuation des gravats, protections, nettoyage.

Les erreurs fréquentes

Percer un mur porteur sans vote : le syndicat peut exiger l’arrêt du chantier et la remise en état à vos frais.
Changer ses fenêtres sans lire le règlement ni déposer de déclaration préalable : démontage exigible, et difficulté à la revente quand le notaire demande les procès-verbaux.
Découvrir l’amiante le premier jour : arrêt immédiat, repérage en urgence, semaines perdues et devis revu.
Acheter soi-même le carrelage pour « économiser » : TVA à 20 % sur les matériaux au lieu de 10 %, et en cas de défaut du matériau, c’est vous qui gérez le litige avec le vendeur, pas l’entreprise.
Signer un devis sans délai d’exécution : sans date écrite, le délai légal par défaut est de 30 jours, inadapté à une rénovation, et le retard devient difficile à caractériser.

Les étapes avec Martto

Estimation en ligne et visite : le projet est chiffré poste par poste au prix du marché.
Autorisations et diagnostics : copropriété, mairie, amiante, plomb.
Une seule entreprise vérifiée accepte le prix ; son devis est vérifié ligne par ligne ; vous signez directement avec elle.
Chantier suivi dans votre espace en ligne : planning validé par l’entreprise, étapes validées sur photo, avenants signés en ligne, factures, puis réception avec procès-verbal et réserves. Martto ne dirige pas le chantier et n’encaisse pas le paiement des travaux. Voir comment ça marche.

Un appartement à rénover à Paris, dans le 78 ou le 92 ? Estimer mes travaux ou demander un rappel.

Questions fréquentes

Puis-je abattre une cloison sans rien demander ?

Une cloison non porteuse, oui, sous réserve du règlement de copropriété. Un mur porteur est partie commune (gros œuvre) : vote de l’assemblée à l’article 25 et étude de structure. Dans le doute, une note de bureau d’études tranche et sert de pièce au dossier.

Combien de temps prévoir avant le premier coup de masse ?

Comptez à partir de la démarche la plus lente : l’assemblée annuelle (demande avant l’envoi des convocations, puis deux mois de contestation après la notification du procès-verbal), le repérage amiante (plusieurs semaines), la déclaration préalable (1 à 2 mois), l’emprise de voirie à Paris (un mois minimum). La durée du chantier lui-même est inscrite au devis.

Qui porte les garanties sur les travaux ?

L’entreprise avec laquelle vous signez : parfait achèvement pendant 1 an, bon fonctionnement des équipements dissociables pendant 2 ans, décennale pendant 10 ans (Code civil, articles 1792-6, 1792-3 et 1792). Son attestation d’assurance décennale doit être jointe au devis et à la facture.

Puis-je rester dans l’appartement pendant les travaux ?

Souvent, si le chantier se découpe en zones et si une pièce d’eau, des toilettes, un point de cuisson et une chambre restent utilisables. C’est exclu en cas de retrait d’amiante ou de décapage de peintures au plomb. Faites chiffrer le surcoût de site occupé sur une ligne séparée du devis.

Combien ça coûte ? Voir prix d’une rénovation complète d’appartement : les postes, ce qui fait varier le budget et nos fourchettes constatées.